Définition des mots clés

Bail commercial : Il s’agit d’un contrat qui permet à un propriétaire de faire louer un local dans le but d’exercer une activité commerciale.

Règlement de copropriété : Il s’agit d’un document définissant les règles de fonctionnement de l'immeuble. De plus, ce document résume les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires.

Le règlement de la copropriété occupe un rôle décisif lors de la conclusion d’un bail commercial. A ce titre, certaines contraintes incluses dans le règlement de la copropriété doivent être anticipées à l’occasion de la conclusion d’un bail commercial.

En effet, l’objet même du bail peut être en contradiction avec les termes du règlement de la copropriété. L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un lot de copropriété se compose traditionnellement d’une partie privative et d’une quote-part de partie commune. Il est interdit à un copropriétaire de donner à bail seulement l’une de ces deux composantes. Par ailleurs, si le lot de copropriété comprend aussi un droit de jouissance privative sur une cour attenante au local commercial, le bailleur a la possibilité d’exclure de l’objet du bail commercial ce droit. C’est la Cour de Cassation qui par un arrêt du 23 septembre 2021 réaffirme cela. En effet « un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attachées à ce lot. ».=

De surcroît, l’activité commerciale exercer peut également être restreinte par les stipulations du règlement de copropriété, lequel peut d’ailleurs et par principe interdire toute activité commerciale. En effet, s’il existe une clause dite « d’habitation bourgeoise, cela traduit la volonté de consacrer l’immeuble à l’usage unique d’habitation paisible et résidentielle. Certaines clauses peuvent venir prohiber des activités spécifiques telles les activités de café, restaurants et boîtes de nuit.

Nonobstant, la force contraignante du règlement de copropriété reste à tempérer. En effet, lorsqu’une activité commerciale est interdite dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, il peut y être dérogé par le biais d’u vote unanime des copropriétaires. Un second mécanisme peut être utilisé afin de mettre fin à une clause qui limite une activité commerciale au sein du règlement de copropriété. Il est possible de faire juger qu’une clause doit être réputée non-écrite. Seul le juge dispose néanmoins de cette faculté lorsqu’il apprécie in concreto la situation de l’immeuble, ses caractéristiques et les éventuels précédents.

Enfin le mécanisme de la prescription permet également de légitimer la présence d’un commerce installé depuis plus de 5 ans dans l’immeuble sans aucune démarche de la part du syndicat des copropriétaires.

Des sanctions peuvent être appliqués en cas de non-respect des clauses qui limitent ou encadrent l’exercice d’une activité commerciale. A titre d’exemple, dans un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de Cassation rendu le 6 janvier 2021, un bailleur avait oublié de préciser au preneur que le règlement de copropriété interdisait toutes activités commerciales générant du bruit ou des odeurs qui pourrait porter atteinte à la tranquillité des copropriétaires. Le preneur apprenant ces restrictions a réclamé l’annulation du bail commercial sur le fondement juridique de la réticence dolosive. Le bailleur affirmait qu’il n’était pas dans l’obligation de tenir informé le preneur des restrictions imposées par le règlement de copropriété car il estime que le preneur pouvait s’en informer par son propre biais. Les juges ont écarté cet argument, et ont retenu la réticence dolosive justifiant l’annulation des actes litigieux.

Par ailleurs, le bailleur copropriétaire ne saurait seul autorisé certains travaux de son preneur et doit s’en référer à l’assemblée générale des copropriétaires,

Les travaux affectant les parties communes nécessitent l’obtention d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. En revanche, seul le syndic est compétent afin de convoquer cette assemblée. Il peut le faire soit en vertu de la loi une fois par an, soit à la demande du conseil syndical ou de copropriétaires détenant plus d’un quart des voix de tous les copropriétaires. Cependant, par une ordonnance du 30 octobre 2019 il a été permis à tout copropriétaire de « solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations. ».