Par une série de 3 arrêts du 30 juin 2022 (FS B 21-20.190 ; 21-20.127 ; 21-19.889), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation apporte réponse à une contentieux inédit né lors de l’état de crise sanitaire décrété par le gouvernement jusqu’en ayant conduit à la fermeture administrative de la plupart des commerces recevant du public.

Malgré des dispositifs incitatifs ayant pour but d’inciter bailleur et preneur à bail de trouver des solutions amiables concernant les loyers dus sur cette période, un contentieux s’est néanmoins développé autour de l’’exigibilité desdits loyers.

La Cour de Cassation par une motivation toute juridique repousse les différents arguments qui avaient été avancés par les Preneurs pour échapper à leurs obligations contractuelles.

Elle juge qu’il n’y a ni perte de la chose louée, ni manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ni cas de force majeure, l’obligation de paiement pouvant toujours être exécutée….

Résiliation du bail commercial d’une résidence de tourisme au sein d’une station de ski

Bien qu’il est informé son bailleur de l’impossibilité de régler la totalité d’une échéance contractuelle, puis s’être abstenu du règlement de l’échéance suivante, la Cour d’appel de Grenoble saisi en qualité de juge des référés n’a pas hésité à constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résolution du bail. La Cour considère que la fermeture des remontées mécaniques n’impliquait pas la fermeture de l’établissement de tourisme qui avait délibérément fait le choix de fermer ses portes durant la période crise sanitaire….et probablement percevoir des aides, raison pour laquelle ne caractérise pas la bonne foi du Preneur à bail….

Renonciation équivoque au congé délivré

Par un arrêt du 26 janvier 2022, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rappelle que la renonciation du Preneur au congé qu’il a lui-même délivré pour une échéance triennale doit être non équivoque et résulter d’actes pouvant caractériser de façon non équivoue sa renonciation à s’en prévaloir.

Il s’agit d’une appréciation subjective des juges du fond.

En l’espèce, malgré les échanges écrits avec le bailleur, le maintien dans les lieux après la date du préavis et le paiement de loyers postérieurement à cette date, les juges ont considéré que la renonciation n’était pas caractérisée.

Il est donc particulièrement important d’obtenir par écrit les véritables intentions du preneur pour le bailleur et réciproquement d’agir avec cohérence pour le preneur